عقد مزارعه

عقد مزارعه

عقد مزارعه چیست؟ مُزارعه در لغت به معنای با همدیگر کاشتن است و در حقوق به موجب عقد مزارعه یکی از طرفین در معامله زمینی را برای مدتی معین به شخص دیگر می‌دهد تا در آن زراعت کند و محصول به‌دست آمده از آن را تقسیم کنند. در اصطلاح حقوق مالک را مُزارع و شخصی را که زراعت می‌کند عامل می‌نامند.

در عقد مزارعه هیچ‌یک از طرفین حق برهم زدن عقد را ندارند مگر طبق شرایطِ خاصِ حقوقی.

مدت عقد مزارعه

در عقد مزارعه مدت باید معین باشد که در چه مدتِ زمانی مزارع زمین را در اختیار عامل قرار داده است. مدت معین شده باید برای کشت محصول مورد نظر متناسب و کافی باشد و الا اگر این تناسب معقول نباشد عقد باطل است و چنانچه اصلا زمان معین نشود معامله غُرری (هیچ نفع عقلایی و مشروع برای طرفین ندارد و بستگی به شانس و تصادف دارد) و باطل است.

زمین مورد مزارعه

در عقد مزارعه، لازم نیست که مُزارع حتما مالک زمین باشد اما باید مالک منافع آن زمین باشد.
کسی هم که در زمین مورد مزارعه به مدت سکونت یا عمر خود حق انتفاع در آن زمین را دارد می‌تواند زمین را به مزارعه دهد یا وصی، ولی، قیم، متولی یا وکیل آن زمین باشد که مثلا توانایی زراعت ندارد و زمین خود را برای زرع به دیگری واگذار می‌کند و با داشتن حق تصرف به‌عنوان مزارعِ آن زمین شناخته شود.

زمین‌هایی که سابقه‌ی احیا و عمران ندارند (اراضی مَوات) نمی‌توانند مورد عقد مزارعه قرار بگیرند.
زمینی که مورد مزارعه قرار می‌گیرد باید برای کشت همان محصولی که برای مزارعه معین شده است آماده باشد ولو اینکه نیاز به اقداماتی اصلاحی باشد. به‌طور مثال اگر زمینی که برای کشت گندم آماده شده است طبق عقد مزارعه برای کاشتن برنج در نظر گرفته شود عقد مزارعه باطل است و نیز در زمین مورد مزارعه باید امکان آبرسانی وجود داشته باشد.

مساحت زمین مورد معامله هم باید معین و معلوم باشد. که مقدار زمین می‌تواند خواه توسط مشاهده یا ذکر مساحت و اوصاف مشخص شود.

تعیین سهم در عقد مزارعه

در عقد مزراعه سهم هریک از طرفین معامله (مزارع و عامل) باید به‌طور آشکار مثلا ربع یا ثلث یا نصف مشخص شود و اگر به نحو دیگری باشد با وجود اینکه عقد باطل نمی‌شود اما این قرارداد دیگر عقد مزارعه محسوب نمی‌شود.

نوع زرع در مزارعه

نوع محصولی که باید کاشته شود باید در عقد مزارعه معین شود مگر اینکه طبق عرف مشخص باشد که دیگر نیازی به قید نوع محصول در قرارداد مزارعه نیست و اگر عقد مطلقا برای زراعت باشد عامل، اختیار هر نوع زرع در کشت را دارد.

مخارج عقد مزارعه

مخارجی که برای عقد مزارعه لازم است باید توسط طرفین معامله معین شود. برای مثال برای تعیین چگونگی تهیه‌ی بذر زراعت باید مشخص شود که بذر مثلا توسط مالک یا کشاورز یا مشترکا خریداری می‌شود. در صورت عدم تعیین این موضوع عقد مزارعه باطل است.

کاهش محصول در مزارعه

اگر عاملِ عقد مزارعه در رسیدگی به زرع بی‌توجهی کند و میزان محصول کاهش یابد، چنانچه کوتاهی و عدم توجه قبل از روییدن محصول باشد عامل، ضامن کسری محصول نیست اما مالک حق فسخ کردن معامله و اخذ اجرت‌ المثل زمین خود را دارد و در صورتی‌که کوتاهی و قصور بعد از روییدن صورت گیرد عامل ضامن خسارت وارده است.

شرط ضمن عقد در مزارعه

هرکدام از طرفین معامله در مزارعه می‌توانند شرط یا شروطی را برای طرف دیگر قرار بدهند البته شروط مزبور نباید برخلاف شرع و مقتضای ذاتی عقد باشد. مثلا جایز است که مالک زمین شرط کند که علاوه بر سهمش از محصولِ زرع مبلغی را نیز از عامل بگیرد. شرط ضمن عقد در هر صورتی صحیح است حتی اگر محصول زراعت از بین برود.

 

  ارکان مزارعه

مزارعه به اعتبارعقد بودن خود، دارای سه رکن است:

 1- صیغه: ایجاب وقبول

یکی از ارکان مزارعه، ایجاب و قبول است؛ بدین معنا که چون طبق عقد مزارعه هر یک از مالک و زارع مستحق مالی از دیگری می‌شود، در نتیجه باید هر یک استحقاق خود را به طرف مقابل ابراز کند تا در صورت رضایت، آن را بپذیرد؛ قصدی که مالک ابراز می‌کند، ایجاب؛ و پذیرفتن زارع، قبول محسوب می‌شود.

 2- متعاملین: کشاورز و مالک

شرایط متعاملین عبارتند از:

الف) بلوغ.

ب) عقل؛ بنابراین اگر حتی یکی از دو طرف عقد مجنون باشد، عقد باطل است.

ج) اختیار؛ طرفین عقد باید به اختیار خود اقدام به عقد مزارعه کنند و مجبور به آن نشده باشند.

د) عدم حجر؛ دو طرف عقد نباید به دلیل سفاهت یا ورشکستگی، از تصرفات مالی در دارایی‌های خود ممنوع شده باشند. البته ورشکسته بودن کشاورز خللی به صحت مزارعه وارد نمی‌کند، چون صرف کشاورزی کردن وی درزمین، تصرف مالی محسوب نمی‌شود.

ه) مالکیت تصرف؛ یعنی مالک بتواند به صورت بالفعل در ملک خود تصرف کند؛ بنابراین اگر زمین در رهن شخص دیگری است، در واقع اکنون مالک قدرت تصرف فعلی را ندارد و مزارعه صحیح نخواهد بود.

زارع هم باید به صورت بالفعل مالک عمل خود باشد، برای مثال اگر زارع در مدت زمان عقد مزارعه اجیر دیگری است، در واقع مالک عمل خود نخواهد بود ودر این حالات مزارعه صحیح نیست؛ هر چند بقیه شروط صحت وجود داشته باشد.

  3- متعلق معامله: زمین

در مزارعه، زمین باید قابلیت کشاورزی داشته باشد؛ بنابراین مزارعه در مورد زمین نمک‌زار که قابل بهره‌برداری زراعی نیست، باطل است زیرا مزارعه وابسته به امکان زراعت در زمین خواهد بود.

فوت یکی از طرفین در عقد مزارعه

در صورت فوت هریک از طرفین عقد (مزارع یا عامل)، عقد مزارعه باطل نمی‌شود. چون در صورت مرگِ مالک حتی اگر اصل زمین مورد مزارعه به ورثه‌اش برسد، منافع آن زمین تا اتمام قرارداد مزارعه متعلق به کشاورز است.

و اگر کشاورز فوت کند ورثه باید کار را ادامه بدهند یا فرد دیگری را برای ادامه‌ی این کار منظور کنند.

حقوق و تکالیف عامل در عقد مزارعه

۱. عامل نسبت به ادوات کشاورزی و زمین امانت‌دار محسوب می‌شود و امانت‌دار تا زمانی که تعدی و تفریط نکند، نسبت به تلف یا نقص و عیبی که در وسایل مورد امانت حاصل می‌شود مسئول نیست.

۲. در مزارعه عامل زمین باید هرگونه اقداماتی را که برای زراعت محصول لازم است در وقت مناسبش انجام بدهد اما کارهایی که برای قبل از کشت لازم است مثل مسطح کردن زمین یا شیارکشی اساسا بر عهده‌ی عامل زمین نیست مگر اینکه در قرارداد بین طرفین خلاف این موضوع به صراحت بیان شده باشد.

چنانچه عامل از انجام وظایفی که برعهده دارد امتناع کند یا در بین کار از کارکردن دست بکشد مزارع می‌تواند او را به این کار ملزم کند و اگر الزام وی مؤثر واقع نشود دادگاه حکم صادر می‌کند تا از اموال عامل کسی دیگر برای اینکار اجیر شود و وظایف عامل را انجام بدهد و اگر عامل مالی نداشته باشد مزارع حق دارد عقد مزارعه را فسخ کند و اگر فسخ نکند می‌تواند اجرت‌المثل زمین و اجرت سایر ادواتی را که در اختیار عامل قرار داده از او بگیرد اما در این صورت حقِ طلب کردن سهمِ محصولِ زرع یا خسارت را ندارد. اما چنانچه که عامل در اواسط کارِ زرع، کارها را رها کند و این اقدامش باعث نقصان محصولات کشت شود مزارع حق دارد که تفاوت قیمت را دریافت کند.

۳. عامل در حد متعارف مسئولیت مواظبت و نگهداری از زراعت را برعهده دارد و اگر از این کار خودداری کند و به این دلیل محصول کاهش پیدا کند یا ضرر دیگری به مزارع برسد عامل، ضامن تفاوت خواهد بود.

۴. مخارج کاشت و برداشت محصول مثل آبیاری بر عهده‌ی عامل است مگر اینکه خلاف این موضوع تصریح شود یا عرف محل بر خلاف این امر باشد. پرداخت مالیات مربوط به سهم عامل هم بر عهده‌ی خود اوست.

۵. عامل موظف است محصولی را بکارد که بین خودش و مزارع معین شده است یا زرعی نماید که از جهت ضرر به مزارع کمتر یا مساوی باشد. و اگر چنین نکند و زرعی را که مورد نظر مزارع بوده نکارد مالک حق فسخ دارد. اگر نوع زرع قید شده باشد و عامل برخلاف آن عمل کند معامله باطل است و عامل مسئول ضرر وارده است.

۶. در مزارعه اگر مباشرتِ عامل شرط نشده باشد عامل می‌تواند برای زراعت کسی را اجیر کند یا با شخص دیگری شریک شود ولی حق انتقال معامله به دیگری یا سپردن زمین مورد مزارعه به شخص دیگر را ندارد مگر با اذن مزارع.

مزد شخصی که برای امور زراعت اجیر شده و کارگری که برای این امور گماشته شده باید توسط عامل پرداخت شود مگر اینکه خلاف این امر بین مزارع و عامل قید شده باشد.

حقوق و تکالیف مزارع

۱. مزارع موظف است تا زمین مورد زارعت را به عامل تسلیم کند و اگر از این امر امتناع ورزد عامل می‌تواند توسط دادگاه او را اجبار به تسلیم زمین کند و اگر اجبار وی ممکن نباشد عامل حق فسخ عقد مزارعه را دارد.
۲. مزارع می‌تواند ملک مورد مزارعه را به دیگری منتقل کند و این انتقال در ماهیت مزراعه مشکلی ایجاد نمی‌کند. اگر کسی که زمین مزارعه به وی منتقل شده نسبت به عقد مزارعه آگاهی نداشته باشد، حق فسخ معامله را دارد.

۳. عوارض و مالیات زمین اصولا بر عهده ی مالک زمین است مگر اینکه شرطی برخلاف این موضوع شده باشد.

هزینه‌های مربوط به ملک که ربطی به زراعت ندارد اصولا بر عهده‌ی مالک است مگر اینکه شرطی خلاف آن تعیین شده باشد.

موارد بطلان عقد مزارعه

عدم اهلیت طرفین یا یکی از آنها، عدم قابلیت کشت زمین و عدم وجود زمین از موارد بطلان عقد مزارعه است. زمانی که موارد بطلان پیش می‌آید اگر در آن زمان زرع مورد نظر در زمین کشت نشده باشد زمین و عوامل زراعت به صاحبش برگردانده می‌شود اما اگر در زمین زراعت شده باشد کل محصول ازآنِ صاحب بذر و طرف دیگر مستحق اجرت‌المثل می‌شود. اگر بذر میان عامل و مزارع مشترک باشد محصول هم بین آنها تقسیم می‌شود و اجرت‌المثل هریک به طرف دیگر پرداخته می‌شود.

چنانچه که هیچ‌یک از عامل و مزارع صاحب بذر نباشند و بذر مال شخص ثالثی باشد تمام محصول زراعت مال شخص ثالث می‌شود و عامل و مزارع مستحق اجرت‌المثل می‌شوند.

زمانی که عقد مزارعه دچار بطلان می‌شود مزارع هروقت که بخواهد می‌تواند صاحب بذر را مجبور کند که زرع را قلع کند و می‌تواند با دریافت اجرت اجازه بدهد که زرع تا زمان برداشت محصول در زمین بماند و قلع نشود.

اوراق مزارعه

ناشر اوراق مزارعه با سپردن این اوراق و اخذ وجه از متقاضیان، اراضی قابل کشت را خریداری می‌کند و سپس اراضی خریداری شده را به موجب عقد مزارعه از طرف دارندگان اوراق مزارعه به کشاورزان می‌سپارد تا در آن اراضی محصول کشت کنند و در انتها محصول را با هم تقسیم نمایند.

دارنده‌ی اوراق مزارعه، حکم مالک زمین مزروعی را دارد و کشاورز نقش عامل و ناشرِ اوراق، نقش وکیل مالک زمین را ایفا می‌کند.

این اوراق تابع قرارداد مزارعه و منحصرا مربوط به زراعت و همه نوع محصول زراعی می‌شود.

اوراق مزارعه را مؤسسه‌ای مالی که در بخش کشاورزی فعالیت دارد در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. این مؤسسه با تحقیق و بررسی و کشف اراضی مناسب برای زراعت، متناسب با ارزش خرید، اوراق مزارعه منتشر می‌کند و با دریافت وجه حاصل از واگذاری این اوراق، اراضی مناسب را خریداری و با انجام عملیاتی چون زه‌کشی، کانال‌کشی و … آن اراضی را آماده‌ی کشت می‌کند و آن را طبق قرارداد مزارعه به کشاورزان می‌سپارد تا در آن زمین زراعت کنند و در انتهای سال زراعت، محصول حاصل را طبق قراردادی که بین‌شان بود تقسیم کنند.

اینگونه مؤسسات پس از تحویل سهم صاحبان اوراق مزارعه از محصول کشت شده و فروش آنها، ابتدا سهم حق‌الوکاله ی خود را برداشت می‌کنند و بعد سود را به صاحبان اوراق می‌دهند.

دارندگان اوراق مزارعه می‌توانند در پایان هر سال زراعی از سود اوراق استفاده کنند یا اینکه در صورت نیاز به وجه آن، آنها را در بازار ثانویه (بازار ثانویه محل دادوستد اوراق منتشر شده در بازار اولیه است) بفروشند. از آنجا که ارزش اراضی مزروعی به تناسب تورم افزایش می‌یابد، در نتیجه قیمت اوراق مزارعه نیز هنگام فروش در بازار ثانویه به مراتب بیشتر از قیمت اصلی آنها خواهد بود. و هرچه به پایان سال زراعی و زمان کشت محصول نزدیک‌تر شویم قیمت این اوراق هم بیشتر می‌شود.

عقد مزارعه در سیستم بانکی و بانکداری

به منظور حمایت از قشر کشاورز، سیستم بانکی باید عقد مزارعه را جاری کند. برای این کار بانک‌ها به‌عنوان مزارع، زمین‌هایی را که ملک آنها بوده یا به هر نحوی در تصرف آن مجاز هستند طبق قرارداد مزارعه به کشاورزانی که زمین ندارند واگذار می‌کنند.

زمانی که محصول کشت شود و حاصل تقسیم شود و سهم بانک تحویل داده شود قرارداد مزارعه خاتمه پیدا می‌کند. گاهی ممکن بانک تمایل داشته باشد که محصول توسط عامل (کشاورز) به فروش برسد که در این صورت، این موضوع در قرارداد قید خواهد شد.

روش محاسبه سود در عقد مزارعه

در كليه‌ی عقود اسلامى محاسبه‌ی سود به دو روش روزشمار و ماه‌شمار قابل محاسبه است:

روز‌شمار: ۳۶۵۰۰/ (مدت به روز * نرخ * مبلغ)

ماه‌شمار: ۲۴۰۰/ ((مدت به ماه + ۱ ) * نرخ * مبلغ)

 

 احکام اساسی مزارعه

برخی از احکام اصلی و اساسی مزارعه عبارتند از:

  1- کوتاهی کشاورز در امور زراعی

اگر کشاورز در رسیدگی به امور کشاورزی کوتاهی کند و موجب کاهش محصول شود، در صورتی که قبل از روییدن محصول کوتاهی کرده باشد، زارع ضامن مقدار کاستی محصول نیست و فقط مالک حق فسخ معامله و دریافت اجرت‌المثل زمین خود را دارد و در صورتی که کوتاهی بعد از روییدن و تحقق محصول باشد، طبق قاعده اتلاف، زارع ضامن خسارت است.

 2- شرط ضمن عقد در مزارعه

در عقد مزارعه مانند سایر عقود لازم، هر یک از متعاملین می‌توانند شرطی را برای طرف  دیگر بگذارند، منوط به آن که این شرط بر خلاف مضامین کتاب و سنت و نیز برخلاف مقتضای عقد نباشد، به عنوان مثال، مالک زمین می‌تواند در ضمن عقد به نفع خود شرط کند که علاوه  بر سهمش از محصول، مبلغی را نیز زارع به او بدهد.

نکته قابل توجه این است که شرط ضمن عقد در هر صورت (هر چند محصول زراعی تلف شود) صحیح است، دلیل این مطلب آن است که هیچ یک از ادله شرط و عقد از نظر صحت و بطلان ارتباطی با دیگری ندارند و چون التزام شرط‌گذارنده (مشروط‌له)، به اصل عقد معلق بر التزام طرف مقابل به شرط است، هرگاه اصل عقد محقق شود، بر شرط‌گذاشته‌شده (مشروط‌علیه)، طبق ادله لزوم وفای به شرط، وفا به شرط واجب است، هرچند محصولی برداشت نشده باشد.

 

 

 

م چطور

حتما ببینید

اعاده دادرسی در چه صورتی پذیرفته می‌شود؟(کیفری)

اعاده دادرسی در چه صورتی پذیرفته می‌شود؟ فصل چهارم از قانون آیین دادرسی کیفری نحوه …

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *